土地を貸すときの流れ｜借地借家法と税金の確認ポイント

土地を貸すときの流れは、まず期間と使い道を決める

最初に決めるのは、土地を何に使ってもらうか（建物を建てる、事業に使うなど）と、どのくらいの期間貸すかです。借地借家法第3条では、建物の所有を目的とする借地権の存続期間は30年とし、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間によると定めています。期間の決め方によって、選べる契約の形が変わる場合があります。

期間が決まれば、次の段階で契約の型を比べやすくなります。土地を貸すときの流れを考えるときは、この二つを先に紙に書き出しておくと、相手との話し合いが進めやすくなります。

見るところ：土地を貸すときの流れで確かめる順番

次に確かめるのは、契約の種類ごとの期間の条件です。一般定期借地権は存続期間50年以上で、更新・期間延長・建物買取請求をしない特約を公正証書などの書面で定めます。事業用定期借地権は存続期間10年以上50年未満で、事業用の建物に限られ、居住用には使えません。

建物譲渡特約付借地権は存続期間30年以上で、30年以上経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡する特約を定めます。それぞれの型には、建物の扱いや期間満了後の条件に違いがあります。どの型が合うかは、土地を貸すときの流れの中で、使い道と期間を照らし合わせて判断するとよいでしょう。

制度・手続きの決まりごと：普通借地権の更新

普通借地権は法定更新されるため、契約期間が満了しても、地主が更新を拒否するには正当事由が必要とされると、国土交通省のページに示されています。つまり、土地を貸す側が期間満了で自動的に返してもらえるとは限らない場合があります。

そのため、期間の終わりに土地を返してほしい想定がある場合は、定期借地権の型を選ぶかどうかを早めに検討することが大切です。土地を貸すときの流れでは、この制度の違いを理解しておくと、後の行き違いを防ぎやすくなります。契約書の内容や期間の定めは、専門家や公的な案内で確かめるとよいでしょう。

よくある失敗と注意点：あいまいな約束を残さない

土地を貸すときの流れで多いのは、口頭や曖昧な約束だけで始めてしまい、期間や更新の扱いが後で食い違うケースです。借地権の期間は契約の内容で決まるため、書面で残す習慣が大切です。また、権利金などの一時金を受け取る場合は、税金の扱いが変わることがあるため、受け取る前に確かめておきましょう。

思い込みで決めず、条件を一つずつ書き出して相手と確認することが、行き違いを防ぐ助けになります。土地を貸すときの流れの各段階で、この確認を繰り返すと抜けが減ります。

事前に準備すること：税金の考え方と書面の用意

税金については、国税庁によると、建物の所有を目的に土地を貸して受け取った権利金などの一時金は、原則として不動産所得になるとされています。建物の全部の所有を目的とする借地権で、権利金などが土地の時価の2分の1を超える場合は、譲渡所得（分離課税）として扱われます。

土地を貸すときの流れでは、受け取る金額が時価に対してどの程度かを事前に確認しておくと安心です。金額の判定は個別の事情で変わることがあるため、税務署や税理士に相談することも一つの方法です。まちホームは株式会社LINKBANKが運営しています。

土地を貸すときの流れで確かめること

貸す期間と、更新するかどうかの希望を書面で決めているか

建物の用途が、選ぶ契約の型の条件に合っているか（事業用は居住用に使えない）

権利金などの一時金の有無と金額、土地の時価との関係を確かめたか

期間満了時の建物の扱い（建物買取請求や譲渡の特約の有無）を確認したか

契約書の内容を相手と一緒に読み、不明点を残していないか

よくある質問