土地の売却の流れ｜売る前に押さえたい手順と税金の考え方

土地の売却の流れの全体像

土地の売却の流れは、大きく分けると次の順に進みます。①不動産業者を選び、媒介契約を結ぶ。②売り出しと買主探しを行う。③買主と価格や条件を話し合う。④買主と売買契約を結ぶ。⑤代金を受け取り、土地を引き渡す。⑥売ったときの税金を計算し、申告する。流れの順番を先に知っておくと、どの段階で何を確かめればよいかが分かりやすくなります。

売却の話し合いを始める前に、流れ全体を見渡しておくと、慌てずに済みます。

媒介契約の類型と業者の選び方

媒介契約は、売却を任せる不動産業者と結ぶ契約です。国土交通省は、土地を売るときの媒介契約には3つの類型があり、物件の内容や情報の公開範囲などを考えて、不動産業者とよく相談して選ぶよう案内しています。

専任媒介契約では、有効期間は3か月、指定流通機構への登録は7日以内、依頼者への報告は2週間に1回とされています（国土交通省の標準媒介契約約款）。契約書の内容と報告の決まりを、結ぶ前に業者へ直接確かめましょう。

売却後の税金は所有期間で変わる

土地を売ったときの税金は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間で分かれます。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として、所得税15%・住民税5%で計算します。5年以下の場合は短期譲渡所得として、所得税30%・住民税9%で計算します。課税金額は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除額を引いて求めます。

土地の譲渡所得には復興特別所得税もあり、基準所得税額に2.1%を掛けて、所得税と併せて申告・納付します。土地や建物の譲渡による所得は、給与所得などと合計せず、分離して計算する制度が採用されています。

重要事項説明の受け方と売主の確認方法

重要事項説明は、対面のほか、テレビ会議などによるオンライン（IT重説）でも受けられます。書面も電子書面で交付を受けられますが、紙での交付も可能です。売主は、レインズへの登録時に交付される登録証明書の情報を使い、「売主専用画面」で取引状況を確認できます。受け方や書面の形式を選べる場合は、確認しやすい方法を業者と相談しましょう。

説明の場では、疑問点をその場で質問できるように、事前に質問を書き出しておくと安心です。

土地の売却の流れでよくある注意点

国土交通省は、「あなたの持っている土地を高値で買い取る」といった電話勧誘をきっかけにした原野商法の二次被害に注意するよう呼びかけています。売り手の側から連絡していない電話には、特に注意が必要です。突然の電話で土地の話を持ちかけられたら、その場で応じず、相手の会社名や連絡先を確かめ、内容を文書で受け取るようにしましょう。

判断に迷うときは、不動産業者や公的な相談窓口に聞くのも一つの方法です。まちホームは株式会社LINKBANKが運営しています。

土地の売却の流れで確かめること

媒介契約の類型と、専任媒介契約の有効期間や報告の期間を、業者に説明してもらったか

レインズ登録時の登録証明書で、「売主専用画面」の使い方を確認したか

重要事項説明の方法（対面・オンラインなど）と、書面の受け取り方を確かめたか

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるか、確かめたか

電話で「高値で買い取る」と持ちかけられたら、相手の会社名や連絡先を確かめたか

よくある質問