賃貸の初期費用の内訳｜何にいくらかかるのか、どこが動くのか

賃貸の契約で最初に払うお金は、家賃のほかに項目がいくつも並びます。名前を知っているだけでは、どれが法律で上限のあるもので、どれが交渉の余地のあるものかが分かりません。項目ごとに、何のためのお金で、どういう条件で動くのかを整理しました。

記事中の数字は2026年9月時点のものです。

初期費用は、性格の違うお金の寄せ集め

初期費用と呼ばれるものは、ひとつの料金ではありません。あとで返る可能性のあるお金、返らないお金、家賃の前払い、第三者へ払う保険料や保証料が、1枚の請求書に並んでいます。

総額だけを見ても比べられません。同じ総額でも、返ってくる見込みのある敷金が多い物件と、返らない礼金が多い物件では、退去まで含めた負担が変わります。

まず性格ごとに分けて見て、そのうえで、どこが動くのかを考えるのが順番です。

性格	項目	見るところ
あとで精算する	敷金・保証金	退去時に何を差し引くか（原状回復の範囲）
返らない	礼金・敷引	地域の慣習によるもの。条件によっては相談の余地があります
家賃の前払い	前家賃・前払いの管理費	契約日によって日割りになることがあります
役務への対価	仲介手数料	宅地建物取引業法に上限があります
第三者へ	保証会社の保証料・火災保険料	会社と契約内容で変わります
実費	鍵交換・室内消毒など	何の作業か、任意か必須かを確かめてください

住まいを借りるときの仲介手数料は、宅地建物取引業法と国土交通大臣の告示で、貸主と借主を合わせて家賃の1か月分と消費税が上限と決められています。この上限は、会社の方針では超えられません。

上限があるということは、会社によって金額が違いうるということでもあります。掲載に金額が書かれていないときは、上限で置かれていると考えておくほうが安全です。

まち不動産の初期費用の計算は、掲載に金額が無い項目を一般的な水準で置いたうえで、置いた項目には目安の印を付けています。正式な金額は、掲載している会社の見積もりで確かめてください。

敷金は、家賃の滞納や、退去のときの原状回復に充てるために預けるお金です。使われなかったぶんは返ってきます。礼金は、貸主に渡すお金で、返ってきません。

保証金と敷引という言い方をする地域もあります。預けたうちの一定額を退去のときに差し引く形で、差し引かれる部分は返らないお金です。

敷金が返ってくるかどうかは、退去のときの原状回復の範囲で決まります。契約の前に、どこまでが借りた側の負担になるのかを確かめてください。国土交通省が考え方を示したガイドラインが手がかりになります。

連帯保証人の代わりに保証会社を使う形が広がっています。初回の保証料と、更新ごとの費用がかかります。金額は会社と審査で変わるので、見積もりの段階では目安にしかなりません。

火災保険は、家財の補償と、借りている部屋を元に戻す責任、近隣への賠償をまとめた形が一般的です。指定された保険に入る形が多くありますが、補償の中身と期間は確かめておいてください。

どちらも、契約の更新に合わせて費用が発生します。入居のときだけでなく、住み続けるあいだにかかるお金として見てください。

初期費用の計算に入っていないのに、入居の前後で出ていくお金があります。ここを忘れると、資金の計画が崩れます。

引越しの費用、カーテンや照明、家電の買い替え、インターネットの開通。部屋によっては、エアコンの設置やガスコンロの用意が要ることもあります。

更新のときにかかるものも、契約の前に見ておいてください。更新料の有無、火災保険の掛け直し、保証会社への費用。合わせると、毎年の家賃に上乗せされる形になります。

契約の前に、宅地建物取引士から重要事項の説明を受けることになっています。費用に関わることもここで示されるので、見積もりと食い違っていないかを見てください。

費用の内訳が書かれていない見積もりは、比べようがありません。項目ごとに分けて書いてもらい、任意なのか必須なのかがはっきりしない項目は、そのことを聞いてください。

将来の家賃や価格がどうなるかは、誰にも分かりません。上がると断定する説明を受けたときは、根拠を聞いてください。

上限が法律で決まっているだけで、下限はありません。会社によって考え方が違うので、決まっている金額かどうかを聞いてみることはできます。

金額の目安は出していません。退去時の原状回復の範囲で変わるためです。契約書に書かれた負担の範囲と、入居時の状態を写真で残しておくことが、いちばん確かな備えになります。

当サイトの計算は、掲載の条件から機械的に足し合わせた目安で、正式な見積もりではありません。目安の印が付いた項目は、掲載に金額が無いため一般的な水準で置いています。

まち不動産では、名乗り出るときに宅地建物取引業の免許番号をお預かりし、運営で確かめるまでは未確認と表示します。掲載そのものは行い、確認の状態はそのまま画面に出します。

掲載している情報は、公開されている情報をもとにしています。料金や取り扱いは変わることがあるため、お申し込みの前に各社へご確認ください。制度や手続きについては、お住まいの市区町村の窓口でご確認ください。