不動産売買の仲介の流れ｜媒介契約から引渡しまで、確かめる順番

不動産売買の仲介の流れは、媒介契約の種類から

最初に決めるのは媒介契約の種類です。専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、どれにするかは依頼者が決めます。専任媒介契約（専属専任を含む）の有効期間は3か月を超えられず、3か月より長く定めても3か月になります。更新は依頼者の申出があって行うもので、あらかじめ更新することを約束しておくことは許されないとされています。

契約書を交わす前に、期間・更新の方法・解除の条件を読み、疑問があれば担当者に質問しましょう。どの契約にしても、売主側が自分で状況を確かめられるように、連絡の取り方を決めておくと安心です。

媒介契約後の報告とレインズ登録の期限

契約後は、不動産会社から売却活動の状況について報告を受けます。専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告とされています。また、売買の媒介では不動産会社が物件をレインズに登録しますが、その期限は専任媒介契約で契約締結の日から7日、専属専任媒介契約で5日と規則に定められています。

報告がいつ来るのか、登録がいつ行われるのかを契約前に確かめておくと、進み具合を把握しやすくなります。報告の内容に疑問があれば、その場で質問して記録しておきましょう。

購入希望者が現れてから契約・引渡しまで

購入を希望する人が現れると、申込みを受けて価格や引渡し時期などの条件を調整します。条件がまとまったら売買契約を結び、代金の支払いと物件の引渡しへ進むのが一般的な流れです。この段階では、申込みの内容を書面で確認し、条件を変えるときは口頭だけで決めず記録を残しましょう。

引渡し時期や残置物（家具や設備）の扱いなど、契約書に書かれていない点は早めに相談することが大切です。段取りが複数の人にまたがるため、誰に何を確認するかを一覧にしておくと、手続きの抜けを防ぎやすくなります。

不動産売買の仲介の流れで見る手数料の上限

仲介手数料は、売買の仲介を依頼した場合の報酬です。国土交通省の案内では、依頼者の一方につき税込で上限が定められています。物件価格800万円以下の低廉な空家等については、30万円×1.1倍以内とする特例があります。特例の対象になるかどうかは、物件の状況によって変わる場合があります。

上限は超えてはならない金額の目安で、実際の金額は契約ごとに確かめる必要があります。見積もりを取るときは、税込か税抜か、どの業務に対する金額かを書面で確かめましょう。

よくある失敗と注意点

よくある失敗は、媒介契約の有効期間を過ぎたまま更新の時期を見失うことです。報告が届かないと感じたら、契約書で定められた頻度を確かめ、担当者に状況を書面で求めましょう。一般媒介契約で複数の会社に依頼する場合は、どの会社に何を任せたかが分かりにくくなることがあります。報告や連絡の日付を残しておくと、後から話を整理しやすくなります。

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不動産売買の仲介の流れで確かめること

媒介契約の種類と、有効期間・更新の方法を確かめる

報告の頻度（専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上とされています）を契約書で確かめる

レインズへの登録の有無と、登録の期限を確かめる

仲介手数料の上限と、税込か税抜かの表記を確かめる

引渡し時期と、契約書に書かれた付帯の条件を確かめる

よくある質問