中古マンションの選び方｜買う前に確かめたい調査と管理の記録

中古マンションの選び方の軸は、建物と管理の記録

中古マンションの選び方では、建物の状態と管理組合の運営状態を、書類で確かめることが基本になります。見た目の印象だけで決めると、大規模修繕の時期や、将来かかる費用の見通しを見落としやすくなります。進め方としては、まず売主や仲介の担当者に、建物状況調査の結果や修繕の記録があるかを聞きましょう。

次に、その書類の日付と内容を見て、古い情報になっていないかを確かめます。最後に分からない点を書き出し、一つずつ質問すると比べやすくなります。確かめた内容は、物件ごとにメモとして残しておきましょう。

見るところは、建物状況調査と管理の記録から

2024年4月1日からは、共同住宅の重要事項説明の対象となる建物状況調査の結果が、調査の実施から2年を経過していないものに限られるようになりました。そのため、中古マンションの選び方では、調査の実施日がいつかを確かめることが最初の一歩になります。

また、建物状況調査は瑕疵の有無を判定するものではなく、調査の限界が国土交通省の標準媒介契約約款に明記されています。調査結果は、建物の状態を知る一つの材料として読み、気になる部分は専門家や担当者に質問しましょう。

管理計画の認定の有無も資料で確かめる

マンション管理計画認定制度は、管理計画が一定の基準を満たすマンションを、市・特別区（町村部は都道府県）が認定する制度です。認定の申請には管理組合の集会（総会）で申請する旨の決議が必要です。基準では、長期修繕計画の計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれることが求められます。

認定を受けたマンションは、【フラット35】の金利引下げや【フラット50】の利用ができるようになると、国土交通省のページに示されています。認定の有無と基準の内容は、売主や仲介の担当者に資料を示してもらい、確かめましょう。

中古マンションの選び方でよくある注意点

中古マンションの選び方で多い注意点は、調査の結果を問題がないことの証明だと受け取りすぎることです。建物状況調査は瑕疵の有無を判定するものではないため、結果の記載だけで判断せず、調査の範囲や内容も読みましょう。国土交通省の標準媒介契約約款では、建物状況調査を実施する者のあっせんを「無」とする場合に、その理由を書く欄が設けられています。

「無」とした理由が書かれているかを確かめ、分からない点は担当者に質問しておきましょう。見学の時点で気になった点は、メモにまとめておくと後で比べやすくなります。

管理の状態は適正評価制度の公開情報でも確かめられる

マンション管理業協会のマンション管理適正評価制度は、管理状態や管理組合の運営状態を6段階で評価し、インターネットで情報を公開する仕組みです。評価は、管理体制、建築・設備、管理組合収支、耐震診断関係、生活関連の5カテゴリー、30項目を対象にしており、評価の有効期間は1年間です。公開された情報は、評価の時期を確かめながら読むことが大切です。

見学の前に公開情報を調べ、気になる項目を書き出しておくと、担当者への質問がしやすくなります。まちホームは株式会社LINKBANKが運営しています。

中古マンションの選び方で確かめること

建物状況調査の結果があるか、その調査の実施から2年を経過していないかを確かめる。

媒介契約で建物状況調査のあっせんを「無」とする場合、その理由が書かれているかを確かめる。

マンション管理計画認定を受けているかを、資料と認定の基準で確かめる。

長期修繕計画の計画期間が30年以上か、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれるかを確かめる。

マンション管理適正評価の公開情報と、その評価の有効期間（1年間）を確かめる。

よくある質問