仲介手数料無料の仕組み｜上限の決まりと契約書の見方

仲介手数料無料の仕組みは、まず上限の決まりから

仲介手数料無料の仕組みを理解するには、まず報酬の上限を知ることが先です。宅地建物取引業法46条2項により、宅建業者は国土交通大臣の定めた額を超えて報酬を受け取ってはならないとされています。賃貸の媒介では、貸主と借主の双方から受けられる報酬の合計が、借賃（消費税等相当額を含まない）の1か月分の1.1倍以内とされています。

上限の範囲のなかで、どの金額をどちらが負担するかを見ると、仕組みが分かりやすくなります。そのため「無料」と表示されている場合は、報酬額がゼロとして示されているかを契約書で確かめることが出発点になります。

仲介手数料無料の仕組みを契約書で確かめる順番

契約書を開いたら、まず報酬（仲介手数料）の欄を探し、金額が書かれているかを確認しましょう。次に、貸主と借主のどちらが負担するのか、その額をそれぞれ見ます。「無料」と書かれている場合は、その言葉がどの負担に当たるのかを確かめてください。賃貸なら基準は借賃（税抜）なので、家賃の金額を契約書の記載と照らし合わせます。

売買の場合は、売買代金（税抜）によって上限の区分が変わるため、代金の金額を先に確認しておくと比べやすくなります。

仲介手数料無料の仕組みと法律上の上限の計算

賃貸の上限は、居住用建物の場合、依頼者の一方から受けられる報酬が原則として借賃の1か月分の0.55倍以内とされています。依頼者の承諾を得ている場合は別の扱いになるため、契約の前に条件を確かめましょう。

売買の上限は、売買代金（税抜）が400万円を超える場合は「3%＋6万円」、200万円超400万円以下は「4%＋2万円」、200万円以下は5%とされています。価格800万円以下の宅地・建物は「低廉な空き家等」とされ、2024年7月1日以降は媒介報酬の上限が30万円の1.1倍（33万円）とされています。

この改正は令和6年国土交通省告示第949号によるものです。

仲介手数料無料の仕組みでよくある失敗と注意点

よくある失敗は、「無料」という言葉だけで契約内容を確かめずに進めてしまうことです。報酬の上限は宅建業法で決まっており、超えて受け取ってはならないとされていますが、契約書に書かれていない費用が別の名目で示される場合もあります。項目を一つずつ確認しましょう。

売買で低廉な空き家等の特例を使う場合は、事前に依頼者へ説明して合意を得ることが必要とされています。媒介契約書には特例適用の条件を満たすことが明記されるとされているので、説明を受けたかどうか、書面が残っているかを確かめましょう。

仲介手数料無料の仕組みを確かめる前に準備すること

契約の前には、いくつかの情報を手元にそろえておくと話が進みやすくなります。賃貸なら家賃（借賃・税抜）の金額、売買なら売買代金（税抜）と物件の価格を確認します。媒介契約書の写しを受け取れるかを事前に聞き、説明の内容を書面で残しましょう。報酬の金額を比べる場合は、同じ基準（税抜の借賃や売買代金）で計算すると差が分かりやすくなります。

時間に余裕を持って、契約前に質問する項目を書き出しておくと安心です。

仲介手数料無料の仕組みで確かめること

報酬の金額が、借賃（税抜）の1か月分の何倍にあたるかを計算する

貸主と借主それぞれの負担額と、合計が上限内に収まっているかを確かめる

「無料」と書かれている箇所と、その負担者を契約書で確認する

売買なら売買代金（税抜）で上限の区分を確かめ、800万円以下の特例に当たるかを見る

特例を使う場合は、事前の説明と合意、媒介契約書への条件の明記があるかを確認する

よくある質問