築40年マンションの選び方｜管理組合の記録と修繕計画の見方

築40年マンションの選び方：先に結論を確かめる

結論から言うと、築40年マンションは建物の古さよりも、管理と修繕がきちんと続いてきたかで選ぶのが基本です。同じ築年数でも、長期修繕計画が見直され、修繕積立金が計画どおり積まれているマンションは、将来の負担を読みやすくなります。逆に管理が途切れている物件は、同じ価格でも後から費用がかさむ場合があります。

築年数は目安の一つにすぎず、建物の状態は個別に確認する必要があります。購入や賃借の前に、管理の状態を確かめる軸を決めておきましょう。

築40年マンションの選び方：見るところを順番に確かめる

まず確かめたいのは、管理組合が機能しているかです。管理者等が定められ、監事が選任され、集会が年1回以上開かれているかは、国土交通省のマンション管理計画認定制度でも認定基準に含まれています。次に、修繕積立金が管理費と区分して経理され、他の会計へ充当されていないかを見ます。

最後に、長期修繕計画の作成や見直しが7年以内に行われているかを確かめましょう。総会の議事録や決算の資料で確認できる場合があります。

築40年マンションの選び方：制度と手続きで分かること

国土交通省のマンション管理計画認定制度では、修繕積立金の3か月以上の滞納額が直前の事業年度末時点で全体の1割以内であることや、長期修繕計画の期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていることが認定基準に含まれています。一時的な修繕積立金の徴収を予定しておらず、計画期間の最終年度に借入金残高がないことも基準の一つです。

認定を受けたマンションの購入者は、フラット35の金利が引き下げられ、管理が適正に行われているかを判断しやすくなると国土交通省は案内しています。

よくある失敗と注意点

よくある失敗は、価格や間取りだけで決めてしまい、修繕積立金の残高や計画の中身を見ないことです。修繕積立金が不足していると、将来の大規模修繕の時期に一時金の徴収が必要になる場合があります。滞納が多いマンションでは、計画どおりの工事が難しくなることもあります。築40年マンションを一律に避けるのではなく、個別に比べる姿勢が大切です。

管理状況は事前に聞いておくと、後の食い違いを防げる場合があります。

築40年マンションの選び方に必要な事前準備

見学や相談の前に、確かめたい項目を書き出しておくと話が進みやすくなります。管理計画認定の有無、長期修繕計画の作成や見直しの時期、修繕積立金の残高と滞納の状況、一時金徴収や借入金の予定などを、事前に聞いておきましょう。資料をもとに質問を整理しておくと、担当者とのやり取りも確かめやすくなります。持ち物は、物件の資料とメモがあると便利です。

書類を読み比べると、築年数が同じでも違いが見えてくる場合があります。まちホームは株式会社LINKBANKが運営しています。

築40年マンションの選び方で確かめること

管理組合の総会や集会が年1回以上開かれているか

修繕積立金が管理費と区分して経理され、他の会計へ充当されていないか

修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内か

長期修繕計画が7年以内に作成または見直されているか

一時的な修繕積立金の徴収や、計画期間末の借入金残高の予定はないか

よくある質問