物件売買の流れ｜媒介契約から引渡しまでの順番

物件売買の流れの全体像

売主が不動産会社に売却を頼む場合は、まず媒介契約を結びます。契約の前には、宅地建物取引士が重要事項説明書（35条書面）を交付して説明し、そのあとで売買契約を結びます。契約書（37条書面）には、代金、引渡し時期、手付金、違約時の対応などが記載されます。

決済と引渡しは、金融機関で司法書士が立ち会い、残代金の支払い、登記申請、鍵の受け渡しを同時に行うのが通常です。物件売買の流れを先に知っておくと、どの段階で何を確かめればよいかが分かります。

媒介契約の種類と期間を確かめる

物件売買の流れでは、売主が不動産会社に売却を頼む際に、専任媒介契約か一般媒介契約かを選びます。専任媒介契約は媒介期間が原則3か月以内で、不動産会社は2週間に1回以上、書面またはメールで活動を報告します。専属専任媒介契約の場合は、報告が1週間に1回以上となります。

専任媒介契約の有効期間は3か月を超えられず、更新は依頼者の申出がある場合に限られます。一般媒介契約には法律上の期間制限はありませんが、標準媒介契約約款では3か月以内とされています。

重要事項の説明と売買契約で見ること

説明の場で、宅地建物取引士から重要事項説明書の内容を聞きます。説明書に書かれた事項を一つずつ読み、わからない点はその場で質問しましょう。売買契約書では、代金、引渡し時期、手付金、違約時の対応が、説明の内容と一致しているかを照らし合わせます。宅建業者が売主で、事務所などの場所以外で申込みや契約をした場合は、書面でクーリング・オフができます。

ただし告げられた日から8日を過ぎると行使できません。

手付金と手付解除の決まり

宅建業者が売主の物件売買では、代金の10分の2を超える額の手付金を受け取ることが禁じられています。手付解除は、相手方が契約の履行に着手する前であれば可能です。買主は払った手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の倍額を返して解除します。手付金の額や解除の条件は契約書で確かめ、支払う日も合わせて控えておくと、あとで迷いにくくなります。

お金が動く最初の場面なので、読み飛ばさないようにしましょう。

物件売買の流れと決済当日の確認

決済・引渡しは、通常、金融機関で司法書士が立ち会い、残代金の支払い、登記申請、鍵の受け渡し、固定資産税や管理費などの精算を同時に行います。精算の金額や日付は事前に不動産会社へ確かめ、当日に慌てないよう、支払い方法と時間も合わせて聞いておくと安心です。わからない費用があれば、精算の内訳を項目ごとに説明してもらいましょう。

決済は流れの最後の段階なので、契約書に書かれた引渡し時期と照らし合わせて準備します。

物件売買の流れで確かめること

媒介契約の種類（専任媒介か一般媒介か）と、有効期間

不動産会社から活動報告を受ける頻度と方法

重要事項説明書の説明を受けた日と、わからない点の解消

売買契約書の代金、引渡し時期、手付金、違約時の対応

決済当日の残代金、登記、鍵の受け渡し、精算の内訳

よくある質問