中古戸建てリノベーションの探し方｜建物状況調査と確認申請・保険の見方

中古戸建てリノベーションの探し方は、まず制度と調査の有無から

中古戸建てリノベーションの物件を探すとき、最初に確かめたいのは、その家が「安心R住宅」の制度に当てはまるかどうかです。安心R住宅は、国土交通大臣が登録した事業者団体が、耐震性があり、インスペクション（建物状況調査等）が行われた既存住宅に標章を付ける制度です。標章があれば、耐震性と調査の両方に目を通した物件だと分かります。

ただし、標章の有無だけで判断せず、調査の内容そのものを資料で確かめましょう。建物状況調査は、瑕疵（欠陥）の有無を判定するものではないことが、媒介契約の標準約款にも明記されています。調査を行う者のあっせんがない場合は、その理由が書かれているかも見ておくと安心です。

中古戸建てリノベーションの探し方で見るところを順番に

次に、建物の階数と延べ面積を確かめます。改正建築基準法では、旧4号建築物が新2号と新3号に分かれました。新2号は「2階以上」または「平屋（延べ面積200平方メートル超）」で、構造関係の審査省略の対象外です。新3号は「平屋（延べ面積200平方メートル以下）」で、構造関係の審査省略の対象となり、提出書類は従来の4号建築物と同様です。

新2号は、新築や増築に加えて大規模な修繕や模様替えも建築確認の対象になります。改正法は令和7年4月1日以後に工事に着手するものに適用されるため、工事の時期も合わせて確かめましょう。区分の判断は、自治体の建築担当窓口に相談すると確かめられます。

制度と手続きの決まりごと（保険の種類）

買う前と工事の後で、使える保険の種類が違います。既存住宅売買瑕疵保険（宅建業者販売タイプ）は、保険期間が2年又は5年、保険金額が500万円又は1,000万円、免責金額は原則10万円です。構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵が対象で、排水管などは特約で加えられます。

一方、リフォーム瑕疵保険は、保険期間が1〜10年（保険商品により異なる）、保険金額が100〜2,000万円、免責金額が10万円です。リフォーム工事を実施した全部分が対象になります。保険の対象範囲は商品によって違うため、どこまで補償されるのかを契約前に確かめておきましょう。

よくある失敗と注意点

中古戸建てリノベーションで多い失敗の一つは、安心R住宅の標章だけで物件を決めてしまうことです。標章は耐震性があり、インスペクションが行われたことを示すもので、建物に瑕疵がないことを示すものではありません。次に、工事の規模を見ないまま計画を進めると、大規模な修繕や模様替えで建築確認が必要になる場合があり、工事の時期が遅れることがあります。

また、保険の対象範囲を誤解しやすい点にも注意が必要です。排水管などは特約で加えられる仕組みのため、契約書で対象に入っているかを確かめましょう。

事前に準備しておくこと

中古戸建てリノベーションの相談や見学に入る前に準備しておくと、話が早く進みます。まず、物件の間取り図と、建物状況調査の報告書があればその写しを用意します。次に、工事で実現したいことと予算の上限を書き出しておくと、比べやすくなります。見学は、売主や不動産会社に事前に日時を相談してから行ってください。

見学では、建物の傷みや雨漏りの跡など、目で見て分かる点もメモしておくと、調査報告書と照らし合わせやすくなります。持ち物は、筆記用具とメモ帳、物件の資料などです。まちホームは株式会社LINKBANKが運営しています。

中古戸建てリノベーションの探し方で確かめること

安心R住宅の標章があるか、建物状況調査が行われたか、報告書の内容を確かめる

建物の階数と延べ面積を確かめ、2階以上か、平屋で200平方メートル以下かを見る

大規模な修繕や模様替えの予定と工事に着手する時期を、建築確認の対象になるかの目安として確かめる

既存住宅売買瑕疵保険の保険期間・保険金額・免責金額を、契約前に確かめる

リフォーム瑕疵保険の保険期間と、リフォーム工事の全部分が対象になるかを確かめる

よくある質問